売買（売却・購入）
不動産の売買（売却・購入）の際には司法書士が登場してくるケースがほとんどです。
不動産（戸建、マンション、土地など）を売買すると、売買を原因として、売主から買主へと登記簿の名義を書き換える必要があり、通常その一連の登記手続きを資格者代理人である司法書士が行います。
司法書士は買主と売主の両方の味方として、不動産取引の安全を守るお手伝いをしています。
不動産取引は売買契約を締結した時点では原則としてまだ所有者ではないので、引渡し・残代金の支払い及び登記申請手続きまできちんと完了して、初めて安心できるものなのです。
登記申請手続きは不動産取引のゴールでもあります。
登記手続きが完了していないと、第三者に対し、不動産の所有者であることを主張することができなくなってしまいますので、登記手続きはとても重要な手続きといえます。
さらに、一般的にあまり知られていないことなのですが、不動産の売買契約書に司法書士の指定に関する特約がある場合を除いて、不動産を購入した際にその登記手続きをする司法書士を選ぶことのできる権利は、他の誰でもなく購入した「お客様ご自身（買主様）」にあります。
その理由は、単純かつ明快です。
登記費用を負担するのは、買主自身だからです。（但し、住所変更登記や抵当権抹消登記など売主負担となる登記を除く）
なかには融資先の金融機関などが抵当権設定登記等を担当する司法書士を一方的に指定するということも起こっておりますが、本来は許されてはいけないことです。
司法書士を選ぶ自由
不動産の売買契約書の特約条項に登記手続きに関する司法書士の指定に関する項目がない場合には、原則、登記手続きを行う司法書士をご自身で自由に選ぶことができます。
可能であれば、売買契約の締結の際に、司法書士はこちらで選んで良いのかどうか確認を取っておくと安心です。
但し、不動産の購入に伴い、住宅ローンを組む場合には、金融機関側で抵当権設定登記等を担当する司法書士を指定してくることがあり、その場合には所有権移転登記と抵当権設定登記を行う司法書士がそれぞれ異なるという状況が生じます。
ご自身で司法書士を選ぶことが可能な場合には、売買契約締結後のタイミングで、信頼できる司法書士へご相談・ご依頼いただければと思います。
ポイントは早め早めにこの司法書士に依頼したいと伝えておくことです。
物件の引渡しの直前になって、司法書士を変えたいですと言っても現実的に間に合わないことも多いのでくれぐれもご注意ください。
本記事をご覧いただいているお客様には、ぜひご自身で自由に司法書士を選んでいただきたいと願っております。
登記費用の見積書
不動産を購入した際の売買による所有権移転登記手続きを依頼する場合には、必ず事前に登記費用の見積書を発行してもらうようにしましょう。
不動産業者が取引の間に入っているケースでは、不動産の売買契約締結後に、仲介業者さんに司法書士事務所から見積書が欲しい旨を伝えておけばＯＫです。
登記費用の見積書をもらった際に、チェックすべきは主に下記１点です。
ずばり報酬額です。
報酬額は司法書士事務所が自由に設定することができ、そのため司法書士事務所ごとにその金額が異なります。
当該報酬額がどう見ても明らかに高いと思われた場合には、その理由を聞いてみたり、または、自分で他の司法書士事務所へ依頼することが可能かどうか打診してみるのも良いでしょう。
たとえ、売買契約書の特約条項において司法書士の指定がある場合においても、登記費用が相場と比べて異様に高いというケースでは交渉してみる価値があります。
不動産の購入は人生のなかでも大事なイベントの一つですので、後悔が残らないようにしましょう。
登記識別情報通知（権利証）
不動産売買の登記が無事完了すると、法務局から新所有者（買主）へいわゆる登記識別情報通知（権利証）が発行されます。
現在、新たな権利証は発行されておらず、登記識別情報通知という呼び方も形状も異なる書類が発行されております。
但し、権利証と同じく非常に重要な書類であり、効力の面では何ら変わりがありません。
登記識別情報通知とは、緑色の書類で、不動産、不動産番号、受付年月日・受付番号（又は順位番号）、登記の目的、登記名義人などが記載され、下部に目隠しシールが折り込まれており、その中には英数字混合のパスワードが隠れているＡ４よりもややコンパクトな書類になります。
登記識別情報通知は、同じものは２度として発行されない書類になります。紛失したからといって後日再発行もできません。
登記識別情報通知を持っているということそれ自体が、本人であるということの証拠となりますので、このように厳格な取り扱いがなされています。
登記識別情報通知が発行される登記は、売買以外にも相続、贈与、交換などたくさんあり、抵当権設定登記の際にも、抵当権者側に登記識別情報通知が発行されます。
司法書士へ登記申請をご依頼いただいた際には、登記完了後に、法務局より登記識別情報通知を代理受領しまして、ご依頼者様へ司法書士から登記識別情報通知をお渡しさせていただきます。
親族間売買
親から子へ、兄から弟へなど親族間において不動産を売買する際には、適切な売買価格を決定することが重要なポイントになります。
売買価格については、買主と売主が合意すれば、いかようにも定められるのですが、当事者間で安易に価格を決定してしまうのは危ないです。
たとえ仲の良い親族間の売買であっても、売買価格を相場と比べて著しく低い金額にしてしまうと、税務上売買ではなく贈与であるとみなされてしまうこともありますのでくれぐれもご注意ください。
みなし贈与に該当してしまうと、税務上は贈与したのと同じ扱いにされてしまい、結果的に贈与税申告が必要になってしまいます。
親族間だからといって、口頭のみで売買を成立させるのではなく、きちんと売買契約書を作成し、売買による所有権移転登記の申請もしておきましょう。
持分（共有持分）の決定方法
不動産を共有名義で購入する際には、共有者ごとに共有持分の割合を決める必要があります。
どなたか１人だけの単独名義であれば、その方のみが所有者（いわば持分１００％）なので、そもそも共有持分の割合について考える余地はありません。
２名以上で不動産を購入する場合には、必ずそれぞれの共有割合を決めて、その割合を登記簿に反映させる必要があります。
ちなみに、共有名義で購入する際には、不動産の売買契約書へ共有者全員で署名・捺印する必要があります。
持分の割合の決定方法については、特に法律上決まりがあるわけではありません。
ポイントは、お金を出した割合（融資を含む）に基づき持分へ反映させることです。
具体的には、共有者ごとに自己資金、融資額（住宅ローン）、親からの資金援助（贈与）などを分けて考慮し、それらの金額を持分の割合に落とし込んで決めます。
この持分の割合が、事実と明らかにかけ離れている場合には、税務署から後日指摘を受けてしまうことがあります。
持分をどこまできっちりと決定するかどうかは、法定されているわけではありませんので、極端な話ですが当事者間で合意が取れればそれで登記をすること自体は可能になります。
但し、所有権移転登記申請をした後で、やっぱり持分割合を変更したいとなると、売主や抵当権者など第三者を巻き込むため、手続き上変更することが困難なケースもありますので、購入の際にはきちんと考えた上で持分を決めることを強くおすすめします。
認知症の方と不動産の売却
不動産の売主の方が認知症になってしまった場合には、不動産を売却できるのでしょうか。
答えは、意思確認が取れなければ売却ができません。
認知症の程度にもよりますが、基本的には売主ご本人が住所・氏名・生年月日・売却するという事実・売却する物件の所在地などを理解し、自発的に発することができないと難しいと思ってください。
売主の方につき、意思確認が取れない場合には、後見等申立手続きを進めていくことになります。
親が施設に入居すると親の所有する家が空き家となってしまう可能性が高いため、このようなケースでは親が施設に入る前に家の売却手続きを済ましておくまたは家族信託（民事信託）を設定し受託者による売却が可能になるようにしておいたほうが良いです。
本人は反対するかもしれませんが、施設で生活を送っていくうえでも費用がかかることを伝え、なんとか本人に納得していただけるように説明しましょう。
認知症になってから動いたのでは、手遅れだと考えてください。
売却（売主）専門の不動産仲介業者の存在
売買専門の不動産仲介業者は大きくわけて２種類存在します。
買主側を担当する仲介業者と売主側を担当する仲介業者です。
両者は事情によっては同一の不動産業者が務めることもありますが、異なることも多いです。
実は、買主側の仲介業務の経験が豊富な不動産業者というのは、売主側の仲介業務の経験があまりないという方が多いです。
どちらも得意ですよという方もまれにいらっしゃいますが、実はほとんどの不動産業者の方はどちらか一方を得意としています。
例えば、もしあなたが売主側だとした場合、買主側を得意とする不動産仲介業者の方へ売却を依頼してしまった場合、早く売りたいのに全然話が進んでいかないというような事態に陥ることもあります。
売却するのであれば、大前提として売却に強い不動産仲介業者にお願いするのがベストです。
不動産の売却は特に個々の担当者の経験や腕によって結果が大きく左右されます。
ですので、ご自身の状況に応じて適した不動産仲介業者の方を予め見極めることが大事になってきます。
必要書類（売買の登記）
買主 様 ・住民票（※マイナンバーの記載のないもの）
・印鑑証明書 ３か月以内（※お借入れがある場合）
・実印または認印
・顔写真付き身分証明書
売主 様 ・登記済権利証または登記識別情報通知
・住民票または戸籍の附票（※登記簿上の住所から変動がある場合）
・印鑑証明書 ３か月以内
・評価証明書または課税明細書（最新年度のもの）
・実印
・顔写真付き身分証明書
※上記、必要書類は一例ですので、あくまでも参考程度に捉えてください。
報酬
買主 様
不動産を購入により取得した方 ⇒ 売買による所有権移転登記
| 報酬 | ４２,９００円～（税込み） |
| 登録免許税 | 不動産の評価額×１０００分の１５（土地の場合） ※税率はあくまでも土地１筆のみの場合の一例です。 |
※上記に加え、売買契約書作成費、収入印紙代、日当・交通費及び登記事項証明書取得代等がかかる場合があります。
売主 様
登記簿上の住所から現住所へと変更した方 ⇒ 住所変更登記
| 報酬 | ２２，０００円～（税込み） |
| 登録免許税 | 不動産の数×１０００円 |
※上記に加え、登記事項証明書取得代等がかかる場合があります。
住宅ローンを完済した方 ⇒ 解除や弁済等による（根）抵当権抹消登記
| 報酬 | ２２，０００円～（税込み） |
| 登録免許税 | 不動産の数×１０００円 |
※上記に加え、日当・交通費及び登記事項証明書取得代等がかかる場合があります。