交換
不動産を交換することによってそれぞれの所有者を変更させることが可能です。
不動産を交換した際には、管轄法務局へ登記申請をして、不動産の名義を変更しておくことを忘れないようにしましょう。
交換する際におけるその他のポイントをいくつかご紹介します。
☑ 交換により譲渡所得が発生すること
税務上、交換することと譲渡することは類似した取り扱いになっています。
但し、個人間の交換については、交換の特例の制度が用意されておりますので、それらの要件を満たすことができるかという点に注目していく必要があります。
☑ 交換以外の目的達成方法がないのかというアプローチ
そもそも交換以外の方法で目的が達成できる場合には、あえて交換の方法を採用する必要性は低くなります。
☑ 契約書をきちんと作成しておくこと
交換契約書ないし等価交換契約書を作成する場面においては、各契約条項の精査や交換差金の調整なども含めた税務上及び法律上の知識が求められますので、慎重に作成していきましょう。
不動産の交換を検討している方はぜひお気軽にご相談ください。
不動産の共有持分の交換
不動産の所有者ではなく共有者が、それぞれの所有する持分と持分を交換することも可能です。
Ａ土地、Ｂ土地、Ｃ土地がそれぞれ共有者Ｘ、Ｙ、Ｚ（各持分３分の１）による共有状態であるような場合において、交換を複数回行うことで、Ａ土地、Ｂ土地、Ｃ土地をそれぞれＸ、Ｙ、Ｚの単独所有となるような状況を作り上げることができるのです。
但し、土地の上に建物があり、借地権が設定されているケースなどは交換に伴い税金が発生する可能性があるため、細心の注意が必要です。
分筆と交換
共有名義の土地を単独名義に変えたいというご相談をいただくことがあります。
ここでは、交換を活用した共有名義の解消方法の一つをご紹介いたします。
共有名義（２名）の土地１筆を分筆し、分筆した後に、分筆後の２筆の土地のそれぞれの持分を交換または持分放棄し、最終的にそれぞれの土地を共有者ごとの単独所有にするという方法があります。
順番としては、①土地家屋調査士による分筆登記を行い、その後に、②司法書士による交換登記または持分放棄を行います。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合には、交換登記等の前提として、住所変更登記が必要になることもあります。
注意点としましては、分筆登記を行う際に、境界確定測量や地積更正登記（土地家屋調査士）などもあわせて必要になるケースがあります。
なお、境界確定測量は隣地の状況（例 公道・私道に面している）や隣地者の数などによってはその費用が高額になることもありますので、予算の見積りの際には測量の費用も忘れずに入れておきましょう。
借地と底地の交換
借地と底地を交換することも可能です。
簡単に説明しますと、借地とは他人から借りている土地のことでして、底地というのは借地権が設定されている土地のことです。
１つの土地の上に、２つの権利が併存しているような状態だと捉えていただければと思います。
借地と底地の交換は、借地権者が借地上に新たに建物を新築する際などに利用されることがあります。
借地と底地を交換することにより、結果的に借地権者と底地所有者の双方が完全な所有権を有する土地を手に入れるため、権利関係がシンプルになります。
借地権の状態では融資を受けることができなかったけれど、土地の所有者となることで無事に融資を受けることができるようになったというケースもあります。
借地と底地の交換には、大前提として底地所有者の承諾を得ておく必要があります。
借地と底地を等価で交換した際に、交換の特例の適用を受けることができれば、税務上有利になります。
等価というのは等しい価値つまり同じ価値という意味だと捉えてください。
等価の判定等にあたっては専門的知識が求められますので、専門家へ相談をおすすめします。
また、借地と底地の交換にあたっては、メリットだけでなく、デメリットもありますので、手続きを進める際には専門家へ事前に相談しておくことをおすすめします。
必要書類（交換の登記）
交換者（共通）
・登記済権利証または登記識別情報通知
・住民票（※マイナンバーの記載のないもの）
・印鑑証明書 ３か月以内
・対象不動産の評価証明書または課税明細書（最新年度のもの）
・実印
・顔写真付き身分証明書
※上記、必要書類は一例ですので、あくまでも参考程度に捉えてください。