仮登記

仮登記

　仮登記という言葉はあまり馴染みのない方が多いのではないでしょうか。

　ここでは仮登記について解説していきます。

　仮登記には、登記の順位を保全する効力があります。

　しかし、仮登記のままだと、対抗力がありません。

　対抗力がないため、とある土地の仮登記の所有権を持っていても、この土地は私のものですと主張することができません。

　仮登記のイメージとしては、仮登記の申請が受付されたそのときの登記の順番（順位）を後日確保できる権利があるんだなと思っていただければ大丈夫です。

　仮登記はその後に本登記になることで初めて一人前の登記とみなされます。

 

　仮登記をする具体的な場面ですが、大きくわけて２パターンあります。

　① 登記をする際の書類が不足している場合（条件不備の仮登記）

　② 将来発生する物件変動の請求権を保全する、請求権自体に条件が付く場合 など（請求権の仮登記、条件付仮登記など）

　　※②につきましては、実務上様々なケースが存在します。

 

　①はいわゆる１号仮登記と呼ばれ、②は２号仮登記と呼ばれます。

　①と②の違いは、物件変動の有無です。

　わかりやすく言えば、登記するに足りるだけの理由（原因）が発生したかどうかです。

 

　①の仮登記は、すでに登記すべき理由（原因）が発生しているが、添付書類が不足しているため、やむを得なく仮登記の形式で申請する登記です。

　例えば、売買のケースで説明しますと、買主と売主との間でマンションの売買契約が成立し、いざ登記手続きだとなった際に、売主が権利証または登記識別情報を提出することができず、買主が泣く泣く仮登記として登記を申請するようなケースが該当します。（実務上はそもそもこのようなケースでは仮登記とは別の方法を取って登記申請を進めることが多いです。）

　添付書類が不足しているといっても、役所で発行が可能となる書類（印鑑証明書、住民票）がないという理由では、①の仮登記を申請することはできませんのでご注意ください。

　①の仮登記が可能とされる不足添付書類のラインナップとしましては、どんな添付書類でも良いのではなく、権利証（登記識別情報）や農地法の許可書など一部の添付書類に限定されています。

　但し、そもそも農地法の許可自体が下りていない場合には、①の仮登記ではなく、②の仮登記をすることになります。

 

　②の仮登記の代表例は、将来発生する物件変動の請求権を保全するための登記です。

　いわゆる債権の登記とも呼ばれたりします。

　例えば、買主と売主がとある戸建ての売買（購入）の予約を行った際に、買主の予約完結権（将来、売買契約を締結しますという権利）を保全するために、②の仮登記を行うことができます。

　買主にとっては、欲しい物件を他のだれかに買われないように早めに購入の予約をしておくことができるというメリットがあります。（但し、この方法も実務上はあまり取られることは少ないです。）

　実務上、②の仮登記が使用されることが多い場面としましては、農地の売買のケースです。

　登記簿上、農地（田や畑）のケースは、第三者に対し売買を登記原因として登記を申請するためには原則として農地法の許可書が必要になってきます。

　その許可書が取得できない場合には、所有権移転の本登記をすることができないため、やむを得なく農地法の許可が下りることを条件とする仮登記をしておくというパターンが農地の売買で見受けられます。

 

仮登記の後にする登記の例

　☑ 仮登記から本登記（通常の登記とほとんど同じ）にする

　☑ 仮登記を抹消する

　☑ 仮登記の移転（売買、相続など）

 

　①及び②の仮登記に共通する話ですが、仮登記から本登記となる条件を満たしたのであれば、きちんと本登記を申請する。もし条件不成就の確定や合意解除などによりその存在が不要になったのであれば仮登記を抹消する。仮登記の基となる権利につき売買や相続が発生した場合には、それに伴い仮登記の移転登記を行う必要があります。

　しかし、これらいずれの登記もなされずに仮登記の状態のまま放置されている仮登記がしばしば見受けられます。

　これは非常に好ましくない状態です。

　なぜなら、仮登記をそのままの状態で放置していると、当時の申請者たちが亡くなってしまうなどして、だれも事情を知っている人がいなくなり、結果として、だれも登記を申請できなくなってしまうという悪循環が生まれてしまいます。

　また、仮登記の登記名義人に相続が複数回発生しているなどといったケースでは、仮登記を本登記にすることも、仮登記を抹消するにも、多くの方の理解と協力が必要になるため、時間も労力も果てしなくかかってしまいます。

　このような仮登記の存在は、登記簿を確認することで判明しますので、ぜひご自身が購入する不動産や所有する不動産に仮登記があるかどうかをチェックし、さらに、登記簿上仮登記がある場合には、その仮登記はその後本登記になっているか、きちんと抹消されているかなど最新の状況を把握しておくことが大切です。

 

仮登記の対抗力

　仮登記自体には対抗力がないという話をしました。

　それでは仮登記に基づく本登記を申請した場合に、対抗力はいつから生じるのでしょうか。

　対抗力とは、不動産に関する権利だと捉えていただければと思います。

　例えば、自宅の所有権移転登記をすると、第三者（他人）に対して、自分がその不動産の所有者であるということを主張できる権利を有することになります。これがまさに対抗力です。

　話を戻しますと、仮登記の場合には、本登記になって初めて対抗力が生まれます。

　仮登記の種類ごとに、対抗力の発生時点が若干異なりますので、原則として、下記のようにイメージすると良いでしょう。

　①１号仮登記は、仮登記のときに遡って対抗力を取得できます。

　②２号仮登記は、請求権が行使できるようになったとき、条件が成就したときに対抗力を取得することができます。（仮登記のときまでは遡りません）