借地・借地権

借地・借地権

　借地や借地権という言葉を聞いたことがありますでしょうか。

　借地権とは、土地の所有者に地代を支払って土地を借りて、その土地上に建物を建てることのできる権利のことです。借地権には大きく２種類あり、地上権と賃借権の２つをいわゆる借地権と呼びます。

　他の人の土地の上に、建物を建てる際には、前提として土地の利用権がないといけませんので、その土地を利用することができる権利として地上権と賃借権が用意されているわけですが、一般的に借地権といえば賃借権のことを指すことが多いです。

　そして、ここでいう土地の所有者がいわゆる地主であり、登記簿上の所有者とも言います。

　土地に借地権が設定されると、地主（土地の所有者）には借地権が設定されている底地としての権利だけが残ります。

　ちなみに、借地権である地上権と賃借権を比べると、地上権のほうがより強力な権利になるためな、地主側の立場では地上権ではなく賃借権の設定を選ぶことが多いです。

　さらに、借地権は登記されることがあまりありませんので、登記簿を見ただけでは借地権が設定されているかどうかが判明しないことがあります。（まれに登記されていることもあります。）

　借地権には、いわゆる「借地法（旧法）」と「借地借家法（新法）」の２種類があり、いずれの借地権にあたるのかを見極めることがポイントになります。ちなみに、借地借家法（新法）は１９９２年８月より施行されました。

　つまり、借地に関する契約が締結された時期によって、同じ借地権でも様々な面で違いが生じてくるのです。
　旧法時代の借地権の代表的特徴としては、借りる側の権利が非常に強く守られているという点があります。逆に、貸している側としては半永久的に借りられ続けてしまい、土地の処分などができないというリスクがありました。

　借地上に建物を建てて住んでいる場合に、トラブルになりうる典型的な場面としては、地主から地代の値上げを求められた場合や借地上の建物を売却する際に借地権の譲渡について地主から承諾が得られないことが挙げられます。借地権の種類が賃借権の場合、地主の承諾が得られないと、事実上借地上の建物は売却することができない状態になります。（買っても土地が利用できないため買い手が付きません。）

　借地権については、原則として、相続が発生した際には相続人へと引き継がれていきます。
　借地権者は、生前に借地にかかる契約を整理して、最新の契約書など関係書類を残しておくなど将来的に相続人がトラブルに巻き込まれないように準備しておくことが大切です。

　きちんと書類を残しておかないと、トラブルに陥ってしまった際に自らの正当性を主張することが困難になる恐れがあるためです。

　借地・借地権に関するご相談も承っております。
　なお、ご相談内容によっては、提携の弁護士や不動産鑑定士をご紹介させていただきます。

 

借地権の相続税・贈与税

　借地権を相続したり、贈与した場合にも、相続税・贈与税といった税金を支払う場面があります。

　ちなみに、借地権の相続の場合には地主の承諾が不要ですが、贈与の場合には地主の承諾が必要になります。

　借地権は所有権と同じくとても重要な権利です。

　税務上、借地権は５種類に分類され、それぞれの分類ごとに区別して評価がなされます。

　登記がされていないからといって、税金を納める必要がなくなるわけではありませんので、その点はくれぐれもご注意ください。

　借地権の評価方法は通常の所有権と比べやや特殊ですので、不安がある場合には税理士などの専門家へお任せしてしまうのも良い判断です。